不動産売却時の税金を知ろう！種類や税制優遇および相談先について

不動産売却を検討する際には、売却価格だけでなく税金や費用も大きな影響を与えます。売却益にかかる譲渡所得税や住民税だけでなく、登録免許税や印紙税、仲介手数料などにかかる消費税も考慮が必要です。

本記事では、不動産売却時に発生する各種税金や優遇制度、確定申告のポイントについて詳しく紹介します。

不動産売却時に必ず発生する税金

不動産売却を検討する際、多くの方がまず気にするのは「売却益にかかる税金」ですが、実はそれ以外にも必ず発生する税金があります。これらは利益の有無に関係なく、売却手続きの中で必要となるものです。

あらかじめ内容と目安額を把握しておくことで、資金計画が立てやすくなり、想定外の出費を防ぐことにつながります。こちらでは、不動産売却時に押さえておきたい代表的な税金について解説します。

◇登録免許税

登録免許税は、不動産に関する登記手続きを行う際に課税される税金です。不動産売却では、住宅ローンを完済した後に行う「抵当権抹消登記」や、登記簿上の住所・氏名変更が必要な場合などに発生します。

抵当権が残ったままでは売却できないため、ローン完済と同時に抹消登記を行うケースが一般的です。登録免許税自体は不動産1件につき1,000円程度と大きな負担ではありませんが、司法書士へ依頼する場合は報酬も含めた費用がかかります。

不動産売却の最終段階で慌てないよう、登記状況を事前に確認しておくことが大切です。

◇印紙税

印紙税は、不動産売却時に締結する売買契約書に課される税金です。契約書に記載された売買金額に応じて税額が決まり、所定の収入印紙を貼付し消印することで納税します。

たとえば、売買価格が3,000万円超5,000万円以下の場合、軽減措置の適用により1万円が目安となります。契約金額が高くなるほど印紙税も増える仕組みですが、税額はあらかじめ決まっているため予測しやすい点が特徴です。

印紙税は契約締結時に必要となるため、手付金や仲介手数料の支払いとあわせて資金を準備しておきましょう。

◇消費税

不動産売却そのものに消費税がかかるわけではありませんが、売却に伴う各種サービスには消費税が課税されます。代表的なのが、不動産会社へ支払う仲介手数料や、司法書士報酬、ローン繰上返済時の金融機関事務手数料などです。

これらはすべて課税対象となるため、費用総額を考える際には消費税分も含めて計算する必要があります。

また、個人が居住用不動産を売却する場合、土地部分は非課税ですが、事業用建物の売却では建物部分に消費税がかかるケースもあります。物件の用途によって扱いが異なるため、事前確認が重要です。

不動産売却で売却益が出た場合に発生する税金

近年、都市部を中心に不動産価格が上昇していることから、不動産売却によって「売却益（譲渡所得）」が生じるケースが増えています。利益が出た場合には、その金額に応じて税金が課されるため、手元に残る金額を正確に把握することが重要です。

こちらでは、売却益が出た場合に発生する主な税金について、仕組みと計算方法をわかりやすく解説します。

◇譲渡所得

不動産売却で得た利益は「譲渡所得」と呼ばれます。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。計算式は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」です。

取得費には購入代金のほか、購入時の仲介手数料や登録免許税、不動産取得税などが含まれます。建物については減価償却費相当額を差し引く点にも注意が必要です。また、譲渡費用としては売却時の仲介手数料や印紙税、解体費用などが控除できます。

税率は所有期間によって大きく異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63％（所得税・住民税・復興特別所得税合計）です。

一方、5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％に軽減されます。所有期間の違いで税負担は大きく変わるため、売却時期の検討も重要です。

◇住民税

譲渡所得が発生すると、所得税だけでなく住民税も課税されます。住民税は地方税であり、確定申告の内容が市区町村へ連携されることで自動的に計算されます。

納付は売却翌年の6月以降となり、会社員の場合は給与からの特別徴収、自営業者などは普通徴収での支払いとなります。

税率は、短期譲渡所得で9％、長期譲渡所得で5％です。たとえば、譲渡所得が1,000万円発生した場合、長期譲渡であれば50万円が住民税として課税されます。

売却益が出た年の翌年に負担が生じるため、資金計画を立てる際にはこのタイムラグも考慮しておく必要があります。

◇復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源を確保するために創設された税金で、2037年まで所得税額に対して2.1％が上乗せされます。不動産売却による譲渡所得にも適用され、短期・長期いずれの場合も課税対象です。

具体的には、算出された所得税額に2.1％を乗じた金額が復興特別所得税となります。たとえば、長期譲渡で所得税が300万円の場合、復興特別所得税は約6万3,000円です。

単独では小さく見えるかもしれませんが、売却益が大きいほど負担も増えるため、全体の税額を把握する際には忘れずに含めることが重要です。

不動産売却時に適用される税制面の優遇制度

不動産売却で利益が出た場合でも、一定の要件を満たせば税負担を大きく軽減できる特例制度があります。とくにマイホームの売却については、国税庁が定める複数の優遇制度が用意されています。

こちらでは代表的な4つの特例について、その概要とポイントを整理します。

◇3000万円特別控除の特例（マイホームを売ったときの特例）

マイホームを売却した場合、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。譲渡益が3,000万円以下であれば課税されない可能性もあります。

ただし、売却の前年・前々年に同特例や買換え特例を利用していないこと、親族間売買でないことなどの要件があります。適用を受けるには確定申告が必須であり、他の特例との併用可否にも注意が必要です。

引用元：国税庁 3000万円特別控除の特例（マイホームを売ったときの特例）

◇特定の居住用財産の買換え特例（特定のマイホームを買い換えたときの特例）

一定の要件を満たしてマイホームを買い換えた場合、売却益に対する課税を将来に繰り延べできる制度です。非課税になるわけではなく、将来新居を売却した際に繰り延べた分も含めて課税されます。

売却代金が1億円以下であることや、所有期間・居住期間がともに10年超であることなど細かな要件があります。資金計画と将来の売却見込みを踏まえた慎重な判断が求められます。

引用元：国税庁 特定の居住用財産の買換え特例（特定のマイホームを買い換えたときの特例）

◇マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、長期譲渡所得の税率が軽減される特例です。課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分については通常より低い税率が適用され、税負担を抑えられます。

3,000万円特別控除との併用は可能ですが、買換え特例など他制度とは併用できない場合があります。適用要件を満たすかどうか事前確認が重要です。

引用元：国税庁 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

◇マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを売却して損失が生じ、一定期間内に新居を購入した場合、その譲渡損失を給与所得など他の所得と損益通算できます。

さらに控除しきれない損失は最長3年間繰り越し可能です。所有期間5年超であることや、床面積50㎡以上の住宅取得、10年以上の住宅ローン利用などの要件があります。

納め過ぎた所得税の還付を受けられる可能性があるため、損失が出た場合でも確定申告を検討しましょう。

引用元：国税庁 マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

不動産売却後には確定申告の実施を検討

不動産を売却したあとに見落とされがちなのが「確定申告」です。会社員で普段は年末調整のみという方でも、不動産売却によって譲渡所得が発生した場合は、原則として翌年に確定申告を行う必要があります。

不動産の譲渡所得は給与所得などとは別に「分離課税」で計算されるため、通常の感覚で判断すると見落としやすい点が特徴です。

申告を怠れば延滞税や無申告加算税などの附帯税が課される可能性もあるため、売却後は税務手続きまでを含めて計画的に進めることが重要です。

◇利益（譲渡所得）が出た場合は確定申告が必須

不動産売却で利益が出た場合、すなわち譲渡所得が生じた場合は確定申告が必須です。譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で算出されます。

取得費には購入代金や仲介手数料、登記費用などが含まれ、譲渡費用には売却時の仲介手数料や印紙税、解体費などが該当します。この計算によって算出された課税譲渡所得に税率を掛けて所得税・住民税が決まります。

なお、3,000万円特別控除や軽減税率などの特例を利用して税額がゼロになる場合でも、特例適用のためには確定申告が必要です。申告期間は原則2月16日から3月15日までで、期限を過ぎると附帯税が発生するため注意しましょう。

◇利益が出なくても税負担の軽減が受けられる場合も

売却によって損失（譲渡損失）が出た場合、確定申告は義務ではありません。しかし一定の要件を満たせば、損益通算や繰越控除といった制度を活用できる可能性があります。

たとえばマイホームを買い換えた際の譲渡損失は、給与所得などと相殺できる特例があります。損益通算しても控除しきれない場合は、最長3年間繰り越すことも可能です。

これらの制度は申告しなければ適用されないため、「利益が出なかったから不要」と判断するのは早計です。結果として所得税や住民税の還付を受けられるケースもあるため、損失が出た場合でも制度の確認は欠かせません。

◇確定申告に必要な書類

不動産売却の確定申告では、通常の申告書に加えて多くの関連書類が必要です。主な書類は、購入時と売却時の売買契約書（写し）、確定申告書第一表・第二表、分離課税用の第三表、そして譲渡所得の内訳書（計算明細書）です。

さらに、取得費を証明する領収書や登記費用の明細、仲介手数料や印紙税など譲渡費用を確認できる書類、登記事項証明書、本人確認書類なども準備します。書類が不足すると取得費が認められず、税額が増える恐れもあります。

近年はe-Taxでの申告も可能ですが、いずれの場合も事前の書類整理が成功の鍵となります。

不動産売却の税金に関する相談先は？

不動産売却では、譲渡所得税や各種特例の適用可否など、専門的な判断が求められる場面が少なくありません。譲渡所得は売却価格だけでなく取得費や減価償却費、譲渡費用などを踏まえて計算するため、思い込みで進めると税額に大きな差が生じる可能性があります。

また、所有期間による税率の違いや、3,000万円特別控除などの制度を正しく理解していないと、本来受けられるはずの優遇を逃してしまうこともあります。そこで重要になるのが、目的に応じた適切な相談先を選ぶことです。

◇税金の相談をメインにするなら税理士

不動産売却にかかる税金を正確に把握したい場合は、税理士への相談が最も確実です。譲渡所得の計算では、取得費に含められる費用の範囲や減価償却費の調整など、専門的な知識が必要になります。

さらに、マイホームの3,000万円特別控除や軽減税率の特例、損益通算の可否などは個々の事情によって適用条件が異なるため、専門家の判断が欠かせません。

とくに収益物件や複数物件を売却する場合は計算が複雑になるため、不動産分野に強い税理士を選ぶことが重要です。確定申告書の作成や提出代行も依頼できるため、申告漏れや計算ミスのリスクを軽減できます。

確定申告時期には税理士会や国税庁の相談窓口を活用するのも有効です。

◇ネット上の税金シミュレーションも手軽で便利

売却前におおよその税額を把握したい場合は、オンラインの税金シミュレーションを活用する方法もあります。売却予定価格、取得費、所有期間などを入力するだけで、概算の譲渡所得税額が表示されるため、資金計画を立てるうえで参考になります。

とくに「いくらで売れれば手取りはいくらになるのか」といった目安を知るには有効です。ただし、シミュレーションはあくまで簡易計算であり、特例適用の可否や個別事情までは反映されないことが多い点には注意が必要です。

まずは概算を把握し、その後に専門家へ相談するという流れにすると、より現実的な売却計画を立てやすくなります。

◇不動産業者なら不動産関連の総合的なサポートが受けられる

売却全体を見据えた相談先として現実的なのが不動産会社です。不動産会社は査定価格の提示だけでなく、売却タイミングの判断、販売戦略の立案、想定される税金や諸費用の目安提示まで総合的にサポートします。

また、税理士や司法書士などの専門家と連携している会社であれば、税務や登記の相談もスムーズに進められます。相談自体は無料であることが多く、売却を検討する初期段階から気軽に利用できる点もメリットです。

不動産売却は価格だけでなく、最終的な手取り額や将来設計まで見据えることが大切です。信頼できる不動産業者をパートナーに選ぶことで、税務対策と売却戦略を一体で考えることが可能になります。

税金に関する相談もできる不動産業者選びが重要

不動産売却では、価格やスピードだけでなく、譲渡所得税や特例の活用など税金面の判断も結果を大きく左右します。そのため、単に「売る」だけでなく、税金の基本知識を踏まえて総合的に助言してくれる不動産業者を選ぶことが重要です。

こちらでは、信頼できる業者を見極めるためのポイントを解説します。

◇売却実績・経験が豊富

まず重視したいのが、売却実績と経験の豊富さです。不動産会社には大手と地域密着型があり、それぞれ強みが異なりますが、共通して重要なのは「売却ノウハウの蓄積」です。

実績が豊富な会社は、類似物件の取引事例をもとに価格設定や販売戦略を組み立てられるため、適正価格での売却が期待できます。さらに、過去の事例から税金面の注意点や特例適用の可否についても具体的なアドバイスを受けやすくなります。

価格だけでなく、売却後に手元に残る資金まで見据えた提案ができるかどうかが、経験値の差といえるでしょう。

◇担当者が信頼できて何でも相談できる

次に重要なのが、担当者の人柄と対応力です。不動産売却では、査定価格や販売活動の進め方、税金や諸費用の見込みなど、不安や疑問が次々に生じます。

その際、質問に対して曖昧な返答をするのではなく、根拠を示して丁寧に説明してくれる担当者であれば安心です。とくに税金については、専門家と連携しながら説明できる体制があるかも確認したいポイントです。

メリットだけでなく、リスクや想定外の出費についても正直に伝えてくれる姿勢こそ、信頼できる証といえます。売主の立場に立ち、長期的な視点で助言してくれる担当者かどうかを見極めましょう。

◇物件の地域に詳しい

売却する物件の地域事情に精通しているかも大切な要素です。エリアごとの需要傾向や価格帯、買主層の特徴を理解している業者であれば、より的確な販売戦略を立てられます。たとえば、ファミリー層が多い地域と投資需要が強い地域では、広告の打ち出し方や価格交渉の進め方が異なります。

また、地域特有の条例や慣習、再開発計画などを把握していれば、将来性を踏まえた説明も可能です。こうした情報は売却価格やスピードに直結するだけでなく、譲渡所得の見込みや税金対策の判断材料にもなります。

地域に根ざした知識を持つ業者かどうかを確認しましょう。

◇査定額に根拠があり費用についての説明も明瞭

最後に確認したいのが、査定額と費用説明の透明性です。不動産には定価がないため、会社ごとに査定額は異なります。

しかし、相場とかけ離れた高額査定には注意が必要です。重要なのは、近隣の成約事例や市場動向をもとに、具体的な根拠を示しているかどうかです。また、仲介手数料や広告費、税金の概算など、売却にかかる費用についても明確に説明してくれる会社を選びましょう。

数字の裏付けがあり、将来の支出まで見通した資金計画を提示できる業者であれば、安心して任せることができます。

名古屋市・大府市の不動産売却は不動産ショップ リクラス瑞穂店（リクラス不動産株式会社）がおすすめ

名古屋市・大府市で不動産売却を検討している方にとって、地域に根ざし、税金や相続まで見据えた総合的なサポートを行える会社選びは非常に重要です。

不動産ショップ リクラス瑞穂店・大府店は、高い専門性と実績、そして柔軟な対応力を兼ね備えた不動産会社です。売却価格はもちろん、売却後の税務や住み替えまでトータルで支えてくれる存在として、多くの売主様から選ばれています。

◇専門性の高いスタッフが対応（提携税理士との連携も可能）

リクラスの大きな強みは、専門資格を有するスタッフが在籍している点です。宅地建物取引士に加え、空き家マイスターや相続診断士、競売不動産取扱主任者など、幅広い分野に対応できる人材が揃っています。

不動産売却は価格交渉だけでなく、相続や権利関係、税務の確認など多角的な知識が求められますが、同社ではそれぞれの専門性を活かしながらチームで対応します。

さらに、提携税理士との連携も可能なため、譲渡所得税や特例の活用についても具体的なアドバイスが受けられます。単なる仲介にとどまらず、総合的な問題解決力がある点が安心材料といえるでしょう。

◇90％を超える成約率

リクラスが誇る成約率は90％超と非常に高水準です。この数字を支えているのは、根拠ある査定と戦略的な販売活動です。REINSの成約事例や地域相場をもとに精度の高い査定を行い、売主様の希望を踏まえた現実的な売出価格を設定します。

その上で、インターネット広告や既存顧客ネットワークを活用し、購入希望者へ積極的にアプローチ。売却までの目安を3カ月以内とし、スピード感を持って対応する姿勢も評価されています。価格とスピードの両立を目指す姿勢が、高い成約率という結果につながっています。

◇幅広い売却方法を用意（仲介・買取・リースバック）

リクラスでは、売主様の事情に応じて複数の売却方法を提案しています。できるだけ高く売りたい方には仲介売却、早期現金化を優先する方には不動産買取、売却後も住み続けたい方にはリースバックという選択肢があります。

さらに、一定期間仲介で販売し、成約しなければ買取へ移行する「買取保証」にも対応可能です。64社の住宅メーカー、72の金融機関と提携している情報力とネットワークを活かし、住み替えや資金計画まで一貫してサポートできる体制が整っています。

さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

▼リクラス不動産の公式ホームページはこちら

リクラス不動産の口コミ評判記事はこちら！

▼リクラス不動産の不動産売却はどう？評判・口コミから利用者の本音を徹底解説！

まとめ

本記事では、不動産売却に伴う税金の種類や仕組み、税制優遇の特例について紹介しました。不動産を売却する際には、売却益が出た場合の譲渡所得税や住民税、復興特別所得税だけでなく、利益の有無に関わらず発生する登録免許税や印紙税、消費税も考慮が必要です。

また、マイホーム売却における3,000万円特別控除や軽減税率の特例、譲渡損失の損益通算など、活用できる優遇制度を理解しておくことで、手元に残る資金を最大化できます。

さらに、売却後の確定申告では書類準備や期限管理が重要であり、税理士や不動産会社など専門家のサポートを受けることで、誤りや漏れを防ぐことが可能です。売却価格だけでなく税金や費用、将来設計まで含めた総合的な判断が、安心で納得のいく不動産売却につながります。

税金面も含めた適切な助言を得られる不動産会社を選ぶことが、スムーズな売却成功の鍵となります。これから不動産売却を検討する方は、税務対策や申告のポイントまで理解し、計画的に進めることが重要です。